RATGEBER 01
Grundstück, Planung & Baugenehmigung
in Kroatien
Was Bauherren vor dem Grundstückskauf und vor Beginn der Planung wissen sollten.
Ein Grundstück zu besitzen bedeutet nicht automatisch, dass darauf auch das gewünschte Gebäude errichtet werden kann.
Bebaubarkeit, Zufahrt, Anschlüsse, örtliche Vorgaben und die spätere Genehmigungsfähigkeit sollten deshalb möglichst früh geprüft werden.
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Das Grundstück zuerst technisch betrachten
Bei einer Besichtigung stehen Lage und Aussicht im Vordergrund.
Für ein Bauprojekt sind jedoch andere Fragen entscheidend:
Ist das Grundstück innerhalb der Bauzone? Welche Bebauung ist zulässig?
Sind Zufahrt, Anschlüsse und Entwässerung gelöst? Welche Auswirkungen haben Gelände und Nachbarschaft?
Die Aussage "Das ist Bestand." beantwortet noch nicht die entscheidende Frage: "Kann ich genau das Haus, das ich mir vorstelle, auf dem Grundstück errichten?"
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Nicht jedes Grundstück eignet sich für jedes Haus
Zwei Grundstücke mit derselben Fläche können völlig unterschiedliche Voraussetztungen für die Bebauung haben. Form, Hanglage, Abstände oder Zufahrt können die Planung erheblich einschränken und die Baukosten stark beeinflussen.
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Leichte Bebauung
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geringe Erdarbeiten
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einfache Zufahrt
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geringere Baukosten
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Stützmauern erforderlich
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aufwendige Erdarbeiten
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erschwerte Zugfahrt
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höhere Baukosten
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Aufschließung und Zufahrt nicht unterschätzen
Strom, Wasser, Abwasser und eine geeignete Zufahrt wirken bei Grundstückskauf oft wie Nebenthemen.
Für die spätere Umsetzung können sie jedoch entscheidend sein.
STROM
Wo befindet sich der nächste Anschlusspunkt?
WASSER
Wie weit muss die Leitung geführt werden?
ABWASSER
Gibt es einen Kanalanschluss oder muss eine Klärgrube errichtet werden?
"Bauland" bedeutet noch nicht, dass Ihr gewünschtes Haus dort auch so gebaut werden kann.
Eine frühzeitige Prüfung spart später Zeit, Geld und viele Nerven.
ZUFAHRT
Ist die Zufahrt für Baufahrzeuge geeignet?
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Erst prüfen, dann planen
Gute Planung funktioniert von außen und innen.
Zuerst werden die Rahmenbedingungen des Grundstücks und der zulässigen Bebauung geklärt.
Erst dann kann das Gebäude sinnvoll entwickelt werden und anschließend im Detail ausgearbeitet werden.
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Baugenehmigung ≠ Ausführungsplanung
Eine genehmigte Planung bedeutet nicht automatisch, dass jedes Detail der späteren Bauausführung bereits abschließend geklärt ist. Während der Ausführung entstehen Detailfragen.
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Angebote erst einholen, wenn die Planung klar ist
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Änderungen: auf dem Plan günstig, auf der Baustelle teuer
Nur wenn Leistungsumfang und Qualität eindeutig definiert sind, können Angebote wirklich verglichen werden. Sonst kann das vermeintlich günstige Angebot am Ende erheblich teurer werden.
Ein Fenster auf dem Plan zu verschieben ist einfach.
Ein bereits hergestelltes Fenster oder eine fertige Betonöffnung zu ändern ist es nicht. Je später eine Entscheidung geändert wird, desto größer können Aufwand und Kosten werden.
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Was vor Baubeginn geklärt sein sollte
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Was genau wird gebaut?
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Welche Leistungen wurden vergeben?
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Welche Materialien und Qualitäten wurden vereinbart?
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Wie werden Änderungen behandelt?
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Wie erfolgt die Abrechnung
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Wer kontrolliert Baufortschritt und vertritt meine Interessen?
Die 8 wichtigsten Punkte im Überblick
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Ist das Grundstück für mein geplantes Gebäude grundsätzlich geeignet?
Welche baulichen Vorgaben beeinflussen mein Projekt?
Wie sind Zufahrt und Aufschließung tatsächlich gelöst?
Welche Auswirkungen haben Gelände und Grundstücksform auf die Baukosten?
Sind Planung und technische Grundlagen ausreichend ausgearbeitet?
Können Angebote auf eine vergleichbaren Grundlage eingeholt werden?
Welche wesentlichen Entscheidungen sind vor Baubeginn noch offen?
Wer vertritt während der Umsetzung meine Interessen?